또콩이네

저자에 따르면 일본과 우리나라의 부동산 가격 상승의 요인은 다음과 같다.

1. 저금리 지속으로 거품에 불을 붙인다. : 외환위기, 금융위기 등을 거치면서 저금리로 풀린 시중의 유동성이 제대로 된 투자처를 찾지 못하고, 부동산으로 흘러든다.

2. 금융권은 주택 대출에 열을 올린다. : 기업의 차입구조가 은행에서 주식시장 등 직접자금시장으로 바뀌면서, 은행은 기업에 대한 영업을 개인에 대한 영업, 특히 부동산담보대출로 확대한다.

3. 사회적으로 부동산 불패 신화가 자리 잡는다. : 땅은 거짓말 하지 않는다, 강남불패 등의 사회적 통념 등장.

4. 서민들은 빚을 내서 집을 산다. : 낮은 금리는 서민들도 대출을 통해 집을 사게 한다. 또한 은행 역시 저금리가 기회라며 부추긴다.

5. 업자들은 주택공급에 올인한다.

6. 언론은 장밋빛 환상을 심어 준다.

7. 정부는 주택 가격 급등을 부채질한다. : 위기 이후 경제의 버팀목이 된 것은 부동산 가격 상승이다. 이것이 무너지면 경제가 무너지게 되므로, 정부는 정권유지 등 여러 이유로 절대 부동산 가격이 떨어지게 놔두지 않는다.

이렇게 일본과 우리나라의 부동산 가격은 상승해왔고, 이것이 현재 우리나라의 상황이다. 그럼 우리보다 경제가 20년 빠르다는 일본은 이 이후에 어떻게 되었을까?

부동산 가격이 계속하여 상승하자, 자연스레 시장참여자들은 부동산 가격이 앞으로도 계속 오를 것이라 예상하게 되며, 심지어 담보부동산 가치의 100%를 초과하는 대출이 나타나기도 한다.

금리인하 → 경기활황 → 대출 → 부동산 구입 → 부동산 가격 상승 → 담보가치 상승 → 추가 대출 → 부동산 가격 상승. 

이러한 과정을 통해 거품은 극대화되게 된다. "이러다가는 월급을 100년 모아도 집을 사기 힘들 것"이라는 자조적인 얘기가 나오기 시작한다.(내 친구들과 나의 한탄과 유사하다 ㅎㅎ) 시장에 유동성이 흘러넘치고 인플레이션 징조가 뚜렷해지자 정책당국은 금리인상 카드를 꺼낸다. 금리가 상승하면서 시장은 급속도로 냉각된다. 주가하락 → 부동산 가격 급락 → 금융회사 부실 → 내수 위축 → 부동산 급락. 악순환이 반복된다. 담보가치 하락에 따라 금융회사들은 부실해지고, 주택가격하락과 고금리 부담을 이기지 못한 소비자들은 앞다투어 집을 내놓았지만 팔리지가 않는다. "잃어버린 10년"의 시작이다.

다만, 일본과 우리나라는 유사하기는 하지만, 저축률, 인구구조, "전세"라는 한국의 유일한 제도 등 다른 부분도 많이 존재하므로, 앞으로 결과는 얼마든지 달라질 수 있을 것이다. 실제로 저자가 2010년에 폭락을 예측한 이후, 지금 2019년...부동산이 얼마나 많이 올랐는가. 적정한 가치상승이 반영된 것인지, 거품이 낀 것인지는 더 많은 시간이 흘러봐야 알 수 있을 것이다.

생각보다 많은 내용을 담고 있지 않고, 내용도 폭락의 근거라기보다는 경제 싸이클상 하락이 가능하다는 얘기정도로 보여진다. 다만 본문에 인용한 로버트 쉴러 교수의 말이 기억에 인상깊게 남는다.

 "일정 비율 이상의 사람들이 달리기 시작할 때 그 가운데서 아무것도 하지 않고 있으려면 대단한 용기가 필요하다. 변화 그 자체가 변화를 가속화한다."

사실, 맞벌이 부부인 우리 부부도 아파트 구매와 관련하여 답이 안 서는 걸 보면, 정상이 아닌 상황같기도 한데... 지금 우리나라 경제는 어디쯤 와 있는 것일까? 경기 상승 중에 있을까, 거품의 어디쯤 와 있을까.